Kredyt hipoteczny co to?

Co to jest kredyt hipoteczny i jak obliczana jest jego rata?

Mimo galopującej inflacji w ostatnich miesiącach Polacy wciąż biorą kredyty hipoteczne.

Od lat jest to popularna forma finansowania własnego domu lub mieszkania i nawet przedłużająca się pandemia, które negatywnie wpłynęła na gospodarkę oraz galopująca inflacja nie wystraszyły Polaków i nie zniechęciły do zaciągania zadłużenia finansowego w bankach. 

Kredyt hipoteczny – co to? 

Jak wynika z danych(1) zdecydowana większość Polaków kupuje dom lub mieszkanie na kredyt, a w momencie zaciągnięcie zobowiązania posiada od 25 do 44 lat. Zdecydowana większość kredytów jest spłacona przez okres od 25 do 30 lat(1). Często jest to jedyny sposób na własne, przysłowiowe „cztery ściany”.

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy. Jest to też pojęcie powszechnie znane, ponieważ kredyt hipoteczny to jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych podejmowanych w dorosłym życiu większości Polaków. Na ogół towarzyszy im przez wiele lat.

W praktyce kredyt hipoteczny to, w potocznym rozumieniu, pożyczka, udzielona przez bank na sfinansowanie zakupu mieszkania lub budowę domu.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Zgodnie z definicją prawną kredyt hipoteczny jest produktem bankowym, którego warunki udzielenia i zasady spłaty opisane są dokładnie w ustawie z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Zgodnie z treścią tej ustawy poprzez pojęcie kredytu hipotecznego rozumie się umowę, w ramach której kredytobiorca udziela klientowi, czyli konsumentowi kredytu lub też udziela mu przyrzeczenia udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, który jest przeznaczony na sfinansowanie nabycia prawa własności budynku lub innego lokalu mieszkalnego spółdzielczego, lub też prawa własności gruntu.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długookresowym, którego maksymalny okres spłaty może wynosić nawet 30 lat. W praktyce im bardziej odległy jest okres całkowitej spłaty, tym miesięczna rata jest niższa, ale też całościowy koszt kredytu hipotecznego jest wyższy, ponieważ wzrastają odsetki, które naliczane są dłużej.

W niektórych przypadkach zdolność kredytowa kredytobiorców jest niewystarczająca przy założeniu, że kredyt ma być na krótszy okres czasu i wówczas wydłużenie terminu spłaty o kolejne lata może poprawić zdolność kredytową.

Co to jest kredyt hipoteczny na mieszkanie?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie jest rodzajem kredytu celowego, co oznacza, że jego zabezpieczeniem jest nieruchomość, która, w razie gdyby kredytobiorca nie spłacał swoich zobowiązań, przechodzi na rzecz banku. Celowość wskazuje też na to, że nie może być wydatkowany na zakup np. samochodu lub jakikolwiek inny cel, poza sfinansowaniem inwestycji mieszkalnej. 

Ponadto kredyt hipoteczny na mieszkanie jest również kredytem długoterminowym. Wiąże się to z koniecznością wskazania i oszacowania jaka jest dokładna wartość mieszkania lub domu, który zamierza się kupić.

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego 500 tys. zł.?

W ostatnich miesiącach, w związku z rosnącą inflacją raty kredytów hipotecznych znacząco wzrosły. W niektórych przypadkach jest to niemal dwukrotna wysokość dotychczasowej raty. I tak, w przypadku kredytu hipotecznego o wysokości 500 ty. zł. obecna kwota do spłaty wynosi ok. 4200 zł. miesięcznie, przy założeniu że jest to kredyt na okres 25 lat.

Taka wysokość miesięcznej raty wynika z obecnego RRSO na poziomie powyżej 9%, co jest charakterystyczne dla największych banków w Polsce. W tej chwili jest ono na tym poziomie w takich bankach jak: Alior Bank, ING Bank Śląski, PKO BP czy mBank.

Pomiędzy tymi poszczególnymi bankami kwota średniej miesięcznej raty nie różni się znacząco i w każdym przypadku, przy założeniu kredytu o wysokości 500 tys. zł z 25-letnim okresem spłaty, należy liczyć się z ratą o wysokości ponad 4000 zł. miesięcznie.

Jak działa rata kredytu hipotecznego?

Aby zrozumieć czym jest i na czym opiera się miesięczna rata, którą spłaca każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, należy wskazać, że tego typu zobowiązanie finansowe spłacane jest przez wiele lat i może odbywać się to w ratach równych lub malejących.

W pierwszym ze wskazanych przypadków w początkowych latach spłacone są głównie odsetki, a następnie część kapitałowa raty. Z kolei w drugim przypadku główna część raty to kapitał, od którego na bieżąco płacone są odsetki.

Dlatego też, w początkowej fazie spłaty kredytu, raty malejące są wyższe od rat równych. W ostatecznym rozrachunku ten wariant spłaty jest jednak tańszy, o ile założymy, że w trakcie umowy nie dojdzie np. do jej skrócenia i nadpłaty.

Kredyt hipoteczny to dla wielu Polaków jedyna możliwość, aby sfinansować zakup nieruchomości lub domu i nawet galopujące ceny i postępująca inflacja nie są w stanie odwieść Polaków od zaciągania nowych kredytów hipotecznych.

Co składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Porównywanie ofert wyłącznie po wysokości raty prowadzi na manowce, bo część kosztów pojawia się jednorazowo albo dopiero po latach.

• Oprocentowanie – marża banku powiększona o wskaźnik referencyjny albo stopa okresowo stała, gwarantująca niezmienną ratę przez ustalony czas.
• Prowizja za udzielenie kredytu, czasem obniżana w zamian za dodatkowe produkty banku.
• Ubezpieczenia: nieruchomości, niekiedy na życie, oraz pomostowe, płacone do czasu wpisu hipoteki.
• Wycena nieruchomości przygotowana przez rzeczoznawcę.
• Koszty notarialne, opłaty sądowe za wpis hipoteki i podatki związane z zakupem.
• RRSO – wskaźnik ujmujący odsetki i większość opłat, przydatny do porównywania ofert o podobnych parametrach.

Czego bank wymaga od kredytobiorcy?

Lista bywa różna w poszczególnych bankach, ale kilka elementów powtarza się przy każdym wniosku.

• Wkładu własnego, którego minimalny poziom wynika z obowiązujących wymogów i polityki banku; niższy wkład zwykle wiąże się z dodatkowym ubezpieczeniem.
• Zdolności kredytowej liczonej na podstawie dochodów, formy zatrudnienia, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz innych zobowiązań, w tym limitów na kartach.
• Rzetelnej historii kredytowej, bez opóźnień w spłacie wcześniejszych zobowiązań.
• Dokumentów nieruchomości: umowy przedwstępnej, danych z księgi wieczystej, operatu szacunkowego.
• Kompletu umów i zabezpieczeń podpisanych przed uruchomieniem środków.
• Zaświadczeń o dochodach oraz wyciągów z rachunku za okres wskazany przez bank, a przy działalności gospodarczej także dokumentów księgowych.

Przed decyzją porównaj kilka ofert i policz ratę także przy wyraźnie wyższym oprocentowaniu niż obecne – to najprostszy test odporności domowego budżetu. Sprawdź również, czy oferta wymaga dodatkowych produktów, na jak długo, oraz o ile wzrośnie marża po rezygnacji z nich. Zwróć uwagę na zapisy o wcześniejszej spłacie, zmianie zabezpieczenia i ubezpieczeniu pomostowym, bo to one najczęściej decydują o realnym koszcie w pierwszych latach. Tekst ma charakter informacyjny; szczegóły warunków i aktualne wymagania sprawdź w banku lub u doradcy kredytowego.

Najczęstsze pytania

Ile wkładu własnego trzeba mieć przy kredycie hipotecznym?

Banki wymagają udziału własnego w finansowaniu zakupu, a jego minimalny poziom wynika z obowiązujących wymogów oraz wewnętrznej polityki konkretnego banku. Część instytucji dopuszcza niższy wkład w zamian za dodatkowe ubezpieczenie, co podnosi koszt kredytu. Aktualne wymagania najlepiej sprawdzić bezpośrednio w kilku bankach.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Nadpłata zmniejsza kapitał, od którego naliczane są odsetki, więc obniża łączny koszt kredytu. Przy nadpłacie wybiera się skrócenie okresu spłaty albo obniżenie raty – pierwszy wariant daje większą oszczędność. Wcześniej warto sprawdzić w umowie, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę i w jakim okresie.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Tak, służy do tego refinansowanie: nowy bank spłaca dotychczasowe zobowiązanie, a kredytobiorca spłaca już nową umowę, zwykle na korzystniejszych warunkach. Procedura przypomina zaciąganie kredytu od nowa – potrzebna jest zdolność kredytowa, wycena nieruchomości i zmiana wpisu hipoteki, co generuje dodatkowe koszty.

Co się dzieje, gdy kredytobiorca przestaje spłacać raty?

Bank najpierw wzywa do zapłaty i nalicza odsetki za opóźnienie, a przy dłuższym braku spłaty może wypowiedzieć umowę i skierować sprawę do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Przy kłopotach finansowych warto wcześniej rozmawiać z bankiem o restrukturyzacji lub zawieszeniu spłaty.