Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych

Obecnie podtrzymuje się prowadzenie i zakładanie ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Znajomość numeru księgi wieczystej określonej nieruchomości pozwala na dostęp do informacji w niej zawartej.  Księgi wieczyste służą jako forma zabezpieczająca obrotem daną nieruchomością.

W czerwcu 2010 roku Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło portal, dzięki któremu możemy mieć wgląd do ksiąg wieczystych. Portal stanowi bazę ogólnokrajowego zbioru ksiąg wieczystych. Powstał on na podstawie migracji ksiąg wieczystych. Proces przeniesienia treści ksiąg wieczystych polegał na ręcznym transferze ich treści z formy papierowej do systemu teleinformatycznego.

Księga wieczysta – po co ?

Celem nadrzędnym zakładania ksiąg wieczystych jest ustalenie aktualnego stanu danej nieruchomości, które zawierają niezbędne i szczegółowe informacje. Prowadzenie, zakładanie oraz zamykanie ksiąg wieczystych leży w obowiązku sądu rejonowego i działającego przy nim wydziału ksiąg wieczystych.

Jak sprawdzić księgę wieczystą ?

W celu sprawdzenia księgi wieczystej należy znać jej numer. Jeśli planujemy zakup danej nieruchomości powinniśmy się zgłosić o jej numer do obecnego właściciela. Kiedy jesteśmy już w posiadaniu tej cennej informacji, możemy przejść do wpisania jej w elektronicznej przeglądarce ksiąg wieczystych, co otwiera nam dostęp do szczegółowych informacji na temat danej nieruchomości.

Drugim sposobem pozyskania numeru księgi wieczystej jest udanie się do Sądu Rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości lub do prowadzonego przez starostów i prezydentów Powiatowego Zasobu Geodezyjno-Kartograficznego. Czasami powyższe instytucje wymagają przedstawienia prawnej dyspozycji , w jakim celu potrzebujemy znać numer danej księgi. Oprócz tego Powiatowy Zasób Geodezyjno-Kartograficzny pobiera opłaty za udostępnianie informacji.

Co zawiera księga wieczysta ?

Spośród danych na temat księgi wieczystej mamy do wyboru aktualne i zupełne. Pierwsze określają obecny stan nieruchomości. Natomiast zupełne zawierają informacje obecne oraz historyczne, które dotyczą informacji m.in. o poprzednich właścicielach. Jednak do tych informacji mamy dostęp tylko do momentu przeniesienia pierwszych ksiąg wieczystych do wersji elektronicznej. W przypadku, gdy chcielibyśmy posiadać informacje sprzed tego procesu, należy udać się do sądu i uzyskać wgląd do wersji papierowej.

Sprawdzenie księgi wieczystej – gdzie ?

Oprócz informacji na temat możliwości sprawdzenia księgi wieczystej, warto wiedzieć gdzie się udać i co zrobić aby tego dokonać. Informacji o księdze wieczystej danej nieruchomości znajdziemy w Sądzie Rejonowym, który jest właściwy dla usytuowania danej nieruchomości oraz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl. Za dostęp do ksiąg online jak i w Sądzie nie ponosimy żadnych kosztów.

Numer księgi wieczystej – z czego się składa ?

Numer księgi wieczystej jest podstawową i niezbędną informacją do pozyskania danych na temat interesującej nas nieruchomości.  Numer podzielony jest na trzy składowe, które zawierają: Kod wydziału Sądu Rejonowego; numer przydzielony w repetytorium ksiąg wieczystych oraz kod nadany przez Sąd.

Brak znajomości numeru księgi

Znajomość adresu, numeru działki czy właściciela danej nieruchomości nie dają wstępu do ksiąg wieczystych w elektronicznej przeglądarce. Bez znajomości numeru księgi wieczystej konkretnej nieruchomości dostęp nie będzie możliwy.

Pozyskanie numeru księgi wieczystej drogą urzędową może okazać się żmudnym i czasochłonnym procesem. Ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez odpowiednie instytucje posiada informacje o nieruchomości i numerze księgi. Bez problemu dostęp do nich uzyskają właściciele nieruchomości oraz osoby zarządzające nieruchomościami, a także urzędnicy.

Jednak osoby postronne, które nie mają związku z interesującymi ich nieruchomościami będą mieć ten dostęp słusznie utrudniony. Należy wykazać interes prawny, aby mieć do tego pełny dostęp. W przeciwnym razie dany dokument możemy otrzymać, ale odpłatnie i bez numeru księgi wieczystej.

Prywatne przeglądarki

Jeśli jesteśmy zainteresowani daną nieruchomością i wytraciliśmy prawie wszystkie możliwości pozyskania księgi wieczystej możemy skorzystać z pomocy prywatnych firm, które oferują płatne usługi w jej pozyskaniu. 

Co sprawdzić w księdze przed zakupem nieruchomości?

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy i każdy z nich odpowiada na inne pytanie:

• Dział I — oznaczenie nieruchomości: położenie, numer działki, powierzchnia, a przy lokalach także prawa związane z własnością,
• Dział II — kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym,
• Dział III — obciążenia inne niż hipoteka: służebności, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu, wpisy dotyczące egzekucji,
• Dział IV — hipoteki, czyli zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości.

Sprawdź, czy dane z działu I zgadzają się z ewidencją gruntów i z tym, co pokazano Ci na miejscu, a osoba z działu II to rzeczywiście sprzedający. Zwróć też uwagę na wzmianki: oznaczają one złożony wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany, więc stan księgi może się wkrótce zmienić.

Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu księgi wieczystej

Warto też pamiętać, że treść zupełna pokazuje historię wpisów, a aktualna wyłącznie stan bieżący — przy nieruchomości z bogatą przeszłością prawną sięga się po tę pierwszą. Najpowszechniejszy błąd to opieranie się na wydruku sprzed kilku tygodni; księgę warto sprawdzić ponownie tuż przed podpisaniem umowy, bo wpisy zmieniają się z dnia na dzień. Drugi to zaglądanie wyłącznie do działu II i pominięcie działów III i IV, w których kryją się realne obciążenia. Trzeci to zignorowanie wzmianki jako drobiazgu.

Częstym niedopatrzeniem jest też przyjmowanie numeru księgi wyłącznie od sprzedającego, bez porównania oznaczenia nieruchomości z ewidencją gruntów i budynków — zdarza się, że podany numer dotyczy sąsiedniej działki albo innego lokalu w tym samym budynku. Osobna pułapka to nieruchomość bez założonej księgi: brak wpisu nie oznacza, że jest ona wolna od obciążeń, a jedynie że trzeba ustalać je na podstawie innych dokumentów. Materiał ma charakter informacyjny — przy zakupie nieruchomości interpretację wpisów, zwłaszcza służebności, hipotek i roszczeń, warto powierzyć notariuszowi lub prawnikowi.

Najczęstsze pytania

Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?

Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący tej księgi, ale nie został jeszcze rozpoznany. Sama treść zmiany nie jest jeszcze widoczna. To sygnał ostrzegawczy: stan prawny nieruchomości może niedługo wyglądać inaczej, dlatego przed umową warto ustalić w sądzie, czego wzmianka dotyczy.

Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Nie. Zakładanie księgi nie jest w każdym przypadku obowiązkowe i zdarzają się nieruchomości oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu bez założonej księgi. Wtedy stan prawny trzeba ustalać na podstawie innych dokumentów, co jest trudniejsze. W razie wątpliwości najlepiej skonsultować sprawę z notariuszem.

Czy dane w księdze wieczystej są jawne?

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że mając numer księgi, każdy może zapoznać się z jej treścią w przeglądarce Ministerstwa Sprawiedliwości. Jawność nie działa jednak w drugą stronę — nie da się wyszukać księgi po nazwisku właściciela ani po samym adresie nieruchomości.

Ile trwa wpis do księgi wieczystej?

Nie ma jednego, sztywnego terminu — czas zależy od obciążenia konkretnego wydziału ksiąg wieczystych i od tego, czy wniosek nie zawiera braków. Do czasu dokonania wpisu w księdze widnieje wzmianka o złożonym wniosku. O stan sprawy można pytać w sądzie rejonowym prowadzącym daną księgę.

Czy wydruk z przeglądarki ksiąg wieczystych wystarczy w banku lub u notariusza?

To zależy od wymagań danej instytucji. Bezpłatny wgląd przez portal służy przede wszystkim zapoznaniu się z treścią księgi, natomiast w części spraw wymagany bywa dokument wydany w trybie urzędowym. Przed wizytą najlepiej dopytać w banku lub kancelarii notarialnej, jakiej formy oczekują.