Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Odrolnienie działki rolnej

Podczas gdy kilka lat temu, powszechnym trendem był zakup mieszkania, tak teraz trendem jest budowa domu. Można powiedzieć też, że studenci sprzed 10 lat, którzy przeprowadzili się do Warszawy, dotychczas wynajmujący mieszkania kupują działki i chcą zacząć budowę własnego domu.

Ceny mieszkań znowu szczytują, więc budowa domu zaczyna być opłacalna. Ceny działek pod budowę takiego budynku również nie spadają, a same nieruchomości nigdy nie były tanie. W związku z tym należy rozważyć zakup działki rolnej. 

Takie rozważania rodzą się w głowach tych, którzy są posiadaczami takiej działki. Podczas gdy kiedyś, nasza działka była daleko od miasta, teraz rozrost skupisk miejskich powoduje wchłanianie, a na pewno zbliżanie się miejscowości rolnych w stronę miast. Wielu deweloperów rozważa budowę bloków poza miastem licząc na rozrost miasta. Wielu rolników myśli natomiast, żeby swoją ziemię odrolnić, podzielić i sprzedać (jeszcze kilka lat temu ta kolejność była zupełnie inna). 

Zakup działki rolnej

Każde miasto wojewódzkie się rozwija. Działki, dawniej w odległości dość znacznej od miasta, są coraz bliżej. Zakup takiej działki jest na pewno przyszłościowy. Inwestycja w taką nieruchomość pozwoli w przyszłości na budowę domu. Zakup działki rolnej, o powierzchni ponad 2000 m2, pozwoli wybudować dom sobie, ale może być także inwestycją. Stąd też rolnicy, którzy chcą sprzedać działki rolne pod budowę domu, dokonują podziału właśnie na działki o powierzchni 1000 m2. Oczywiście są też tacy, którzy chcą powiększyć swój zysk i dzielą działki na 500 m2. Z myślą o przyszłości dla siebie, działka o powierzchni 1000 m2 powinna w zupełności wystarczyć. 

O czym należy pamiętać przed zakupem działki rolnej

Żeby nie dać się oszukać powinniśmy zwrócić uwagę na kilka czynników, które w przyszłości mogą zaważyć nawet na budowie domu na działce rolnej, ale nie tylko:

• plan zagospodarowania miejscowego,


• topografia działki,


• odległość od innych zabudowań,


• odległość od drogi,


• odległość od mediów.

Plan zagospodarowania miejscowego

Ważnym w tym wszystkim jest to, żeby nie dać się wprowadzić w błąd. Przed zakupem należy zajrzeć do planu zagospodarowania miejscowego danej działki. Może się okazać, że mimo naszych starań o zmianę przeznaczenia działki, nie dostaniemy pozwolenia na budowę domu. Jeśli w planie zagospodarowania miejscowego stoi, że nie można na tym miejscu postawić budynku, to nie można i już. 

Topografia działki

Należy się także zorientować czy topografia działki i jej wymiary pozwolą na budowę budynku mieszkalnego. Zakup działki w kształcie litery „L” może i brzmi nieźle, ale w wielu przypadkach pobudowanie sensownej nieruchomości może być awykonalne. 

Odległość od innych zabudowań

Nie ma co prawda przeciwwskazań związanych z odległością naszych budynków od budynków sąsiada, ale nie wolno „zacieniać” podwórka sąsiada naszym budynkiem.

Należy przyjąć (i tak jest w przepisach, ale należy aktualizować znajomość przepisów, ponieważ stale się to zmienia), że odległość ściany naszego budynku nie może być mniejsza niż 3 mery od granicy działki, jeśli ściana ma okna, a jeśli ich nie ma, odległość nie może być mniejsza niż 1,5 metra od granicy działki. W przypadku działki rolnej nie powinno być problemu ze spełnieniem tego czynnika. 

Odległość od drogi

Odległość od drogi nie może być mniejsza niż 6 m jeśli jest to droga gminna. W tym miejscu jednak nie koniec. Przed zakupem działki należy się upewnić, że jest do niej możliwość dojazdu. Przy zakupie działki rolnej jest to bardzo ważny czynnik determinujący może nie samą możliwość odrolnienia, ale to czy działka spełni nasze wymagania. Jeśli działka rolna została podzielona na 7 części może się okazać, że do 6 z nich nie ma możliwości dojazdu. 

Odległość od mediów

Dużą niedogodnością po zakupie działki rolnej, może się okazać brak możliwości podłączenia mediów. Należy się zorientować czy w ogóle taka możliwość istnieje. Przy zakupie działki rolnej jest to całkiem rozsądne zapytanie.

Budowa domu przez rolnika

W przypadku kiedy chcemy wybudować dom na działce rolnej, a prowadzimy gospodarstwo rolne (ważne słowo to prowadzimy, a nie posiadamy) lub nasi rodzice prowadzą takie gospodarstwo, mamy taką możliwość. W takim wypadku taka działka powinna być włączona jako siedlisko do naszego gospodarstwa. Nieruchomość taka należy wtedy do naszego gospodarstwa jako budynek gospodarczy i może być on wybudowany na działce rolnej. Nie zmienia to jednak faktu, że jeśli w planie zagospodarowania przestrzennego nie ma możliwości wybudowania na tej działce nieruchomości, to nie można i już.

Pierwszy krok do odrolnienia

Pierwszy krok w celu odrolnienia działki, a raczej pierwszy krok żeby dowiedzieć się czy taka możliwość istnieje, należy wykonać do Urzędu Gminy, do którego dana działka podlega. W UG należy ustalić, czy działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. 

Jeśli działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego – gorzej.

Jeśli działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego – lepiej.

W tym drugim przypadku wystarczy złożenie w tym samym urzędzie wniosku o decyzje w sprawie zabudowy. 

Kiedy jednak nasza działka wpisana jest do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego musimy złożyć wniosek o rozpoczęcie procedury zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. 

Złożenie wniosku o rozpoczęcie procedury zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Nie ma utworzonego wniosku, który należy ściśle w tym przypadku zastosować. Na pewno należy podać podstawowe dane, takie jak:

• adresat (przeważnie wójt gminy),

• nazwa wnioskodawcy (czyli nasze imię i nazwisko),

• adres swój oraz adres działki i jej numer ewidencyjny, 

• należy napisać czego dotyczy wniosek (czyli w naszym przypadku zmiana planu zagospodarowania przestrzennego),

• podać powód zmiany (inwestycja budowlana na gruntach rolnych),

• uzasadnienie zmiany.

Do wniosku należy dołączyć wszystkie dostępne nam dokumenty. Najważniejsze z nich to wypis z rejestru gruntów oraz mapa zasadnicza gruntów. 

Procedura odrolnienia działki, która jest wpisana do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Należy jednak zaznaczyć, że taki wniosek nie jest zwykłym wnioskiem, którego tryb rozpatrzenia jest przewidziany. Wniosek można złożyć i jego pozytywne rozpatrzenie (bądź nie), jest dobrą wolą urzędnika, który wcale nie musi się zgodzić na zmianę przeznaczenia działki. Nie ma też sztywnych ram, w jakim trybie i w jakim czasie wniosek może być rozpatrywany. 

Łukasz

Chętnie doradzam, pisząc na wszelakie tematy – sport, hobby, wnętrza, praca, rozwój i turystyka. Staram się znaleźć porady na wszystkie problemy.